Обращение взыскания на заложенное имущество в России

Опубликовано в Журнале «Финансовый директор»

Валентина Завадская, управляющий партнёр, адвокат Адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ»

11 января 2009 г. вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации №306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее по тексту – Закон РФ).

Закон РФ направлен на защиту и существенное улучшение положения залогодержателя, в частности, упрощается процедура обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации, уточнены основания обращения взыскания на заложенное имущество и т.д. Законом РФ также изменен порядок удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, в ходе производства по делу о банкротстве.

По нашему мнению внесенные изменения будут способствовать максимально быстрому удовлетворению требований кредитора за счёт заложенного имущества.

Непосредственно изменения внесены в следующие нормативные правовые акты:

• Федеральный закон РФ «О залоге»;
• Основы законодательства о нотариате РФ;
• Часть первую Гражданского Кодекса РФ;
• Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон РФ «Об ипотеке»;
• Федеральный закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)»;
• Федеральный закон РФ «Об исполнительном производстве»;
• Федеральный закон РФ «О ломбардах».

В настоящей статье мы проанализируем наиболее важные нововведения в РФ в области обращения взыскания и реализации заложенного имущества.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество.

По общему правилу, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Однако в некоторых случаях обращение взыскания на заложенное имущество не допускается. Так, согласно Гражданскому кодексу РФ до принятия Закона РФ (до 11.01.2009) в обращении взыскания на заложенное имущество могло быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Однако законодательством РФ не были определены критерии крайней незначительности нарушенного обязательства и несоразмерности.

В результате внесенных изменений было уточнено содержание указанных выше критериев.

Так, согласно Закону РФ предполагается, если не доказано иное, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при ОДНОВРЕМЕННОМ наличии следующих условий:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.

Таким образом, с 11.01.2009 в законодательстве РФ четко определено, при каких условиях невозможно обратить взыскание на заложенное имущество.

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. До настоящего времени в Республики Беларусь не определены четкие критерии крайней незначительности и несоразмерности, что вызывает дискуссии и различное применение указанной нормы на практике.

Законом РФ также четко определены основания обращения взыскания на имущество, заложенное в обеспечение обязательства, исполняемого периодическими платежами, например, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

Так, согласно нововведениям обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, если договором о залоге не предусмотрено иное.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с законодательством РФ обращение взыскания на заложенное имущества может быть осуществлено двумя способами:

1. в судебном порядке, т.е. необходимо получить решение суда;
2. во внесудебном порядке, т.е. удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества допускается без обращения в суд на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Благодаря внесенным изменениям значительно упростилась процедура обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Так, до 11.01.2009 обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество без обращения в суд допускалось на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

В соответствии с Законом РФ соглашение залогодержателя с залогодателем об обращении взыскания на предмет залога без обращения в суд может быть заключено в любое время, в том числе в момент заключения договора о залоге. При этом указанное соглашение может быть включено в договор о залоге или заключено в виде отдельного документа.

Очевидно, что внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество получит широкое распространение. Применение внесудебного порядка значительно упростит и ускорит обращение взыскания на заложенное имущество, что, безусловно, отвечает интересам кредиторов (в частности банков), особенно в условиях, когда цены на недвижимость снижаются.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь обращение взыскание на заложенное недвижимое имущество без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Необходимо помнить, что законодательством РФ установлены случаи, когда на предмет залога может быть обращено взыскание только на основании решения суда, в частности:

1. если для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;
2. предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3. залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;
4. предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
5. договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;
6. иных случаях, предусмотренных законом.

В зависимости от статуса залогодателя и предмета залога – движимое или недвижимое имущество, законодательством РФ установлены особенности заключения соглашения об обращении взыскания на предмет залога без обращения в суд (внесудебный порядок).

Так, если предметом залога является недвижимое имущество, то соглашение заключается только при наличии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. При этом не имеет значение, в качестве залогодателя выступает физическое лицо либо юридическое лицо.

Если же предметом залога является движимое имущество, то для заключения соглашения требуется нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, только если залогодатель физическое лицо.

Новеллой, значительно упрощающей порядок обращения взыскания на имущество во внесудебном порядке, является и то, что если залогодатель не исполняет соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, обращение взыскание на заложенное имущество допускается без решения суда на основании исполнительной надписи нотариуса. Такая исполнительная надпись совершается нотариусом, если представленные документы подтверждают бесспорность задолженности, и со дня возникновения права на иск прошло не более чем три года, а в отношениях между юридическими лицами – не более чем один год.

Реализация заложенного имущества.

Значительные изменения произошли и в процедуре реализации заложенного имущества.

Порядок реализация заложенного имущества зависит от предмета залога – движимое или недвижимое имущество, а также способа обращения взыскания (судебный порядок или внесудебный порядок).

Реализация заложенного движимого имущества во внесудебном порядке на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем может осуществляться следующими способами:

1. посредством продажи с торгов;
2. посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.
3. путем передачи имущества в собственность залогодержателю по рыночной стоимости при условии, что договор залога заключен между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателя в обеспечение обязательств, вытекающих из предпринимательской деятельности, и это предусмотрено договором залога или соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество;
4. путем передачи имущества залогодержателем третьему лицу без проведения торгов по рыночной стоимости, при условии, что договор залога заключен между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателя в обеспечение обязательств вытекающих из предпринимательской деятельности, и это предусмотрено договором залога или соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество.

Реализация заложенного движимого имущества в судебном порядке осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

Реализация заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем может осуществляться следующими способами:

1. посредством продажи с торгов;
2. приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. При этом не допускается приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. В этом случае земельный участок должен быть реализован с торгов либо приобретен залогодержателем для третьих лиц.

Реализация заложенного недвижимого имущества в судебном порядке осуществляется путем продажи с публичных торгов судебным приставом в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве. При этом внесены значительные изменения, в частности: сокращены сроки извещения о проведении торгов — не ранее 10 дней до даты их проведения и не позднее 30 дней до их проведения (до принятия Закона РФ эти сроки соответственно составляли 30 и 60 дней), установлена дополнительная обязанность по размещению информации о проведении торгов в сети «Интернет».

В соответствии с законодательством Республики Беларусь реализация заложенного имущества, как в судебном, так и внесудебном порядке, производится путем продажи с публичных торгов, если иное не установлено законодательством. Исключение составляет, например, удовлетворение требования залогодержателя (кредитора) о погашении банковского кредита за счет заложенного имущества, которое производится без обращения в суд и проведения публичных торгов на основании нотариально удостоверенного договора залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на предмет залога. При этом договор не может предусматривать переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю.

Реализация заложенного имущества в процессе банкротства.

Законом РФ внесены значительные изменения в части удовлетворения требований кредитора, обеспеченных залогом имущества, в процессе банкротства должника. Так, с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается. Необходимо отметить, что ранее требования по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворялись преимущественно перед требованиями иных кредиторов, за исключением кредиторов первой и второй очереди. С принятием Закона РФ требования по обеспеченным залогом обязательствам утратили свою приоритетность в очередности удовлетворения. Кредиторы по обеспеченным залогом обязательствам учитываются в составе требований третьей очереди. Однако требования кредиторов по обеспеченным залогом обязательствам остается более защищенными по отношению к требованиям иных кредиторов. Так из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника (80% на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника).

В заключение отметим, что сегодня законодатель РФ дал субъектам рыночной экономики РФ достаточно эффективный инструментарий для минимизации договорных рисков, особенно в кризисных макроэкономических условиях. Будет ли данный инструментарий в полной мере воспринят и востребован хозяйствующими субъектами, покажет время. Однако все предпосылки для этого сегодня созданы в РФ.

Опубликовано в Журнале «Финансовый директор», май 2009

Скачать статью в PDF формате