Расторжение срочного договора аренды нежилого помещения

Валентина Завадская, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ»

 

99,99% субъектов предпринимательства в ходе осуществления хозяйственной деятельности заключают договоры аренды помещения. Нередко по определенным причинам арендатор желает расторгнуть договор аренды помещения досрочно. О правилах расторжения договора аренды разъяснит Валентина Завадская, управляющий партнер и адвокат Адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ» в настоящей статье.

Можно выделить три основных основания прекращения договора аренды помещения:

1) По соглашению сторон. В этом случае необходима взаимная воля арендатора и арендодателя на прекращение договора аренды с определённой даты. Однако не всегда арендодатель соглашается на такие условия, так как помещение «простоит», а арендодатель не получит арендную плату, на которую рассчитывал.

2) По решению суда при существенном нарушении договора аренды другой стороной. Однако расторжение договора в таком порядке является очень длительной и дорогой процедурой и используется субъектами хозяйствования в крайнем случае. При этом необходимо доказать наличие существенных нарушений договора аренды арендодателем.

3) Односторонний отказ от исполнения договора аренды, когда такой отказ предусмотрен договором аренды или законодательством.

Остановимся на одностороннем отказе от исполнения договора аренды помещения подробнее.

Условие об одностороннем отказе от срочного договора аренды (то есть заключённого на определённый срок) должно быть четко и недвусмысленно предусмотрено в таком договоре аренды.

Как показывает практика, между сторонами не редко возникают спорные ситуации по данному вопросу, которые обусловлены неправильными формулировками в договоре аренды или ненадлежащим оформлением заявления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Немного законодательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 420 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда.

Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Однако право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора не являются тождественными.

В первом случае обязательства по договору считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (статья 423 ГК). При этом обратиться в суд возможно только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. А также должно быть установлено существенное нарушение договора другой стороной.

Во втором случае для одностороннего отказа от исполнения договора (при котором договор считается расторгнутым) достаточно уведомления об этом другой стороны (внесудебный порядок). Согласие другой стороны на расторжение договора, а также обращение с соответствующим требованием в суд в таком случае не требуются.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»:

– для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;

– наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды НЕ означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Например, в случае если в заключенном срочном договоре аренды содержится условие, согласно которому договор аренды может быть расторгнут по предложению одной из сторон с предварительным уведомлением за 30 дней, то исходя из буквального толкования указанного положения договора, можно сделать вывод, что в договоре аренды отсутствует прямое указание на односторонний отказ от исполнения договора

В то же время согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 года № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее по тексту – Постановление №16) при оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от исполнения договора, суд будет исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, а также из толкования договора по правилам статьи 401 ГК, принимая во внимание предшествующие договору переговоры и переписку сторон, установившуюся во взаимоотношениях сторон практику делового оборота.

Таким образом, неграмотно сформулированные положения договора могут привести к невозможности одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды и спорным ситуациям.

Рекомендуем в срочном договоре аренды предусматривать следующее: «Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды путем направления письменного заявления об этом в срок не позднее чем за 30 дней до дня расторжения договора».

Но наличия в договоре права на односторонний отказ от его исполнения недостаточно, также необходимо надлежаще составить и направить соответствующее уведомление.

Так в случае, если арендатор, намереваясь расторгнуть договор во внесудебном порядке, в своем письме укажет следующее:
«Просим расторгнуть договор аренды с 1 ноября 2019 года»,

то из содержания письма будет следовать, что арендатор обратился с просьбой (предложением) расторгнуть договор аренды с 1 декабря 2019 года. То есть, из подобного письма не  следует выражение воли арендатора на односторонний отказ от договора аренды, договор аренды не будет считаться расторгнутым в установленном порядке, а, следовательно, арендодатель вправе будет требовать уплаты арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

Для однозначного выражения воли арендатора на односторонний отказ от договора рекомендуем направлять уведомление следующего содержания:

«В соответствии с пунктом ___ Договора настоящим заявляем об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 05.12.2015 №1 с 1 ноября 2019 года. Просим направить своего представителя для передачи помещения в соответствии с законодательством. Дата возврата помещения – 31 октября 2019 года.

Указанное письменное уведомление может быть направлено арендодателю несколькими способами:

– заказным письмом с заказным уведомлением о получении корреспонденции с описью вложения. В описи вложения в обязательном порядке подробно указать наименование документа: уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 05.12.2015 №1 с 1 ноября 2019 года. Дата возврата помещения – 31 октября 2019 года .

– вручено представителю арендодателя лично, при этом на копии уведомления должна быть проставлена отметка о вручении с указание даты вручения, ФИО, должности и подписи получателя.

Согласно пункту 19 Постановления №16 договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.

Таким образом, если в договоре аренды содержится условие о том, что договор считается досрочно расторгнутым с момента получения другой стороной указанного уведомления, то договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендодателем письменного уведомления.

В случае же когда момент расторжения договора зависит от соблюдения стороной определенного срока для предупреждения (например, уведомление о расторжении должно быть направлено за 30 дней до дня расторжения договора), то договор будет считаться расторгнутым с момента указанного в уведомлении, при обязательном соблюдении срока для предупреждения.

Кроме того, в договоре стороны могут предусмотреть, что договор будет считаться расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора либо по истечении определенного срока после получения арендодателем указанного уведомления.

Подводя итоги, рекомендуем внимательно изучать все пункты договора до его заключения, чтобы заранее предупредить негативные последствия, в том числе связанные с расторжением срочного договора аренды.

Опубликовано ноябрь 2019 г.

callback
mail
mailing
share